اشخاصی که در زمینه خرید ملک فعالیت دارند باید با اصطلاح عرصه و اعیان و تفاوت آنها آشنایی کامل داشته باشند. عرصه و اعیان نوعی تقسیمبندی حقوقی برای ملک هستند که اهمیت ویژهای در حل مسائل حقوقی دارند. از جمله مواردی که اهمیت تفکیک عرصه و اعیان را بیشتر نشان میدهد میتوان به اجاره و انتقال املاک وقفی، مالکیت مشترک چند نفر بر یک ملک، املاک موروثی و همچنین تصمیم به تخریب یا نوسازی یک ساختمان اشاره کرد.
در تمامی موارد فوق، تعیین دقیق حقوق و سهم هر یک از افراد نسبت به عرصه و اعیان، برای حل اختلافات و انجام معاملات بهصورت قانونی، ضروری است. باتوجهبه اهمیت این موضوع در این مقاله از موسسه همراه آرمانی قصد داریم در رابطه با مفهوم عرصه و اعیان، نحوه تفکیک آن و وضعیت عرصه و اعیان در املاک وقفی، موروثی و… توضیحات جامعی را ارائه دهیم.
عرصه و اعیان چیست؟
عرصه در لغت به معنای زمین یا میدان و اعیان به معنای قابل مشاهده و آشکار است. عرصه و اعیان ملک ۲ واژه کلیدی در حقوق مالکیت بوده و تفاوت مهمی با یکدیگر دارند. عرصه ملک به زمین و زیربنای یک ملک اشاره دارد و شامل قطعه زمین و فضای زیر ساختمان میشود. درحالیکه اعیان ملک به معنای ساختمانها و بناهایی است که بر روی عرصه ایجاد میشود.
برای نمونه اگر شخصی مالک شش دانگ کامل (عرصه و اعیان) ملکی باشد و بخواهد آن را تخریب کند و بهجای آن آپارتمانی با ۴ طبقه ۳ واحدی (۱۲ واحد) بسازد؛ در این مثال ساختمان ملک یعنی اعیان آن تخریب میشود و اعیانی جدید بر عرصه ساخته خواهد شد. در چنین شرایطی سند مالکیت بعد از ساخت آپارتمان، شش دانگ کامل نخواهد بود و به ۱۲ سند مجزا تقسیم میشود. هر یک از این اسناد شامل یک واحد آپارتمان (اعیان ملک) و درصدی از زمین ملک یا عرصه ملک هستند که این درصد به میزان سهم واحدها مشخص خواهد شد.
مطلب پیشنهادی: معرفی بهترین وکیل ملکی تهران
اهمیت شناخت عرصه و اعیان
عرصه و اعیان در ملک جنبه حقوقی خود را زمانی نشان میدهند که در مالکیت عرصه و اعیان، میان طرفین اختلافی پیش آید و باعث ایجاد مسائل حقوقی مختلف شود. چند مورد از مهمترین مسائل حقوقی مربوط به عرصه و اعیان ملک به شرح زیر است:
اهمیت عرصه و اعیان در تخریب و نوسازی ملک
ارزش عرصه و اعیان زمانی مشخص میشود که فردی خانهای را که عیان است خریداری میکند. وقتی صحبت از تخریب و نوسازی یک ساختمان میشود، مفاهیم عرصه و اعیان اهمیت زیادی پیدا میکنند. تصور کنید ساکن یک آپارتمان قدیمی هستید و تصمیم میگیرید ساختمان را تخریب و نوسازی کنید. در این حالت، هر واحد آپارتمان بهعنوان یک اعیان شناخته میشود. اما علاوه بر واحد، هر مالک سهمی از زمین زیر ساختمان (عرصه) نیز دارد. این سهم به نسبت متراژ واحد و سایر امکانات مثل پارکینگ و انباری تعیین میشود.
یعنی هر چه متراژ واحد بزرگتر باشد یا تعداد پارکینگها بیشتر، سهم مالک از زمین هم افزایش مییابد. برای مثال اگر یک ساختمان دارای ۲ واحد ۱۰۰ متری و ۲ واحد ۲۰۰ متری باشد، واحدهای ۲۰۰ متری سهم بیشتری از زمین خواهند داشت؛ چون متراژ بیشتری را اشغال میکنند.
اهمیت عرصه و اعیان در زمین کشاورزی
در گذشته، زمینهای کشاورزی اغلب متعلق به اربابان بزرگ بود و کشاورزان روی این زمینها کار میکردند. اما همیشه اختلافاتی بین اربابان و کشاورزان وجود داشت؛ کشاورزان میگفتند که با زحمت خودشان زمین را آباد کردهاند و باید مالک بخشی از آن باشند.
برای حل این مشکل و ایجاد عدالت، قانون اصلاحات ارضی در سال ۱۳۴۰ تصویب شد. طبق این قانون کشاورزانی که روی زمینهای دیگران یا عرصه اربابانشان کار میکنند و با زحمت خودشان زمین را آباد کردهاند، حق دارند مالک بخشی از اعیانی باشند که تولید میکنند. بهعبارتدیگر، این قانون حق مالکیت اعیانی را برای کشاورزان به رسمیت شناخت.
اهمیت شناخت عرصه و اعیان در زمین وقفی
هنگامی که فردی تمامی مالکیت خود بر یک ملک را وقف میکند و آن را به اداره اوقاف میبخشد، در این صورت هم زمین (عرصه) و هم ساختمان یا هر بنای دیگری که روی آن ساخته شده (اعیان) به مالکیت اداره اوقاف منتقل میشود. در چنین شرایطی اداره اوقاف حق استفاده کامل از این ملک را خواهد داشت. گاهی اوقات، اداره اوقاف ممکن است حق استفاده از ساختمان را به شخص دیگری بدهد، اما این حق مالکیت دائمی نیست و تنها به مدت ۹۹ سال اعتبار دارد. پس از پایان این مدت، اداره اوقاف تصمیم میگیرد که چه کسی مالک این ساختمان باشد.
اهمیت شناخت عرصه و اعیان در املاک موروثی
در مواردی که ملکی به ارث میرسد، تعیین سهم دقیق هر یک از ورثه اهمیت بالایی دارد. برای این منظور، علاوه بر تفکیک ساختمان و مشخصکردن سهم هر وارث از اعیان، باید زمین زیر ساختمان یا عرصه نیز به طور دقیق بین ورثه تقسیم شود. این کار بهمنظور جلوگیری از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی در آینده ضروری است.
سند ملکی عرصه و اعیان و کاربرد آن
به سند زمینی که ساختمان بر روی آن ساخته میشود سند عرصه میگویند و به سند ساختمان یا بنایی که روی زمین احداث میشود سند اعیان میگویند. اصطلاح سند عرصه و اعیان بیشتر در مواقعی کاربرد دارد که بر روی زمین، ساختوسازی صورت گرفته باشد و تعدادی آپارتمان یا مغازه روی عرصه احداث شده باشند. سند مالکیت ششدانگ که برای هر واحد آپارتمان صادر میشود شامل عرصه و اعیان است. البته در زمینهای وقفی عرصه قابل انتقال نیست و مالک فقط سند اعیان را صاحب میشود.
به جز زمینهای موقوفی امکان اینکه مالک عرصه و اعیان مجزا باشد نیز وجود دارد. برای مثال گاهی زمین یک ملک از طریق دادگاه به نفع سازمانهایی مثل بنیاد شهید، ستاد اجرای فرمان امام یا بنیاد مستضعفان مصادره میشود، درحالیکه ساختمان روی آن زمین متعلق به شخص دیگری است. در چنین مواردی، فردی که ساختمان را ساخته، فقط مالک ساختمان (اعیان) است و سند مالکیت ساختمان را در اختیار دارد.
نحوه تفکیک عرصه به چه صورت است؟
تفکیک عرصه به جدا کردن سهم هر مالک از زمین اشاره دارد؛ بهطوریکه قطعات زمین، ارتباط فیزیکی و حقوقی با یکدیگر نداشته باشند. درخواست تفکیک عرصه زمانی انجام میشود که یک ملک به ارث رسیده باشد و وراث قصد انحصار وراثت یا ساخت ملک را داشته باشند.
علاوه بر این اگر شخصی ساختمانی را در یک زمین بزرگ با مالکیت عرصه به نام شخص دیگر، خریداری کند میتواند درخواست تفکیک عرصه دهد. در چنین شرایطی خریدار طبق توافق با صاحب زمین، زمین ساختمان خود را از او خریداری کرده و سپس با ارائه مدارک به شهرداری، درخواست تفکیک عرصه میدهد. نحوه تفکیک عرصه بهصورت زیر است:
- اگر مالک قصد تفکیک عرصه از مالکین دیگر را داشته باشد باید به شهرداری منطقه خود مراجعه کند.
- بعد از آن باتوجهبه قانون ۱۰۱ شهرداریها و بر اساس نقشه تفکیک پلاک، تیم نقشهبرداری جهت تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت و محل ملک برای بازدید فرستاده میشوند.
- در صورت رعایت تمامی موارد قانونی و نبودن محدودیتهایی از قبیل تجاوز ساختمان به بنای مجاور یا معابر، این نقشه به اداره ثبت فرستاده میشود.
- در مرحله بعدی صورتمجلس تفکیکی بهوسیله نماینده اداره ثبتاسناد و املاک صادر خواهد شد.
- جهت صدور نقشه باید هزینههای قانونی توسط متقاضی پرداخت شود.
- در آخر بعد از انجام مراحل بالا، یک نسخه از نقشه به دفتر اسناد رسمی ارسال شده و به متقاضی تحویل داده میشود.
چگونه میتوان اعیان را تفکیک کرد؟
تفکیک اعیان به تقسیم یک ساختمان به واحدهای مجزا گفته میشود که اغلب جهت فروش یا اجاره بخشی از ساختمان انجام خواهد شد. در این نوع تفکیک ارتباط فیزیکی واحدهای ساختمان با یکدیگر قطع نمیشود. از نمونه تفکیک اعیان میتوان به ساخت یک زمین متعلق به چند مالک اشاره کرد. در پایان ساختوساز، واحدهای تفکیک شده با حدود اربعه مشخص (۴ جهت جغرافیایی اصلی) بهصورت ششدانگ به نام مالکین خواهد شد. مراحل تفکیک اعیان بهصورت زیر است:
- متقاضی باید ابتدا از شهرداری نسبت به دریافت گواهی پایان کار ساختمان اقدام کند.
- سپس یک نسخه از پایان کار را به اداره ثبت اسناد و املاک بفرستد.
- در مرحله بعدی کارشناس نقشهبرداری باتوجهبه پایانکار، ابعاد زمین و اعیان، قطعات مفروزی و مشاعی ملک را مشخص میکند.
- سپس صورتمجلس تفکیکی اعیان، توسط کارشناس صادر و ارسال خواهد شد.
- برای دریافت نقشه باید هزینههای قانونی مربوط به صدور نقشه تفکیکی توسط متقاضی پرداخت شود.
- در آخر برای هر واحد و بهصورت مجزا، سند تکبرگ صادر خواهد شد.
بیشتر بخوانید: قوانین آپارتمان نشینی برای ایجاد نظم، امنیت و زندگی مسالمتآمیز بین ساکنان ساختمان تدوین شدهاند.
وضعیت عرصه و اعیان در اراضی وقفی
زمانی که فردی شش دانگ ملک خود را به طور کامل وقف میکند، عرصه و اعیان ملک به مالکیت اداره اوقاف در خواهد آمد و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره انتقال مییابد. در چنین شرایطی اداره اوقاف ممکن است اعیان ملک را به مالکیت فرد دیگری درآورد؛ ولی این انتقال دائمی نبوده و تنها ۹۹ سال اعتبار دارد. پس از گذشت این مدت اداره اوقاف مجدد در مورد نحوه مالکیت ملک تصمیمگیری خواهد کرد.
نحوه اجارهدادن ملک وقفی به این صورت است که اگر مستاجر بخواهد عین مستأجره موقوفی را به شخص دیگری اجاره دهد باید رضایت اداره اوقاف را به دست آورد و همچنین ۱۰ درصد از کل مبلغ سرقفلی محل مورد اجاره را طبق تشخیص کارشناس به اداره اوقاف پرداخت کند. افرادی که اقدام به خرید ملک وقفی میکنند باید بدانند که در این انتقال تنها در خصوص اعیان حق مالکیت دارند و نمیتوانند بهعنوان مالک در عرصه دخلوتصرف کنند؛ زیرا مالک عرصه سازمان اوقاف است و مالک اعیان مستاجر آن خواهد بود.
دررابطهبا ساختوساز در املاک وقفی اگر مستاجر در ملک وقفی ساختمانی بسازد، ازآنجاییکه اعیان ساخته شده با مصالح متعلق به مستاجر ساخته شده است؛ پس از پایان مدت اجاره، مالک میتواند عیان را از بین ببرد و در مقابل بهای آن را به مستاجر پرداخت کند یا اینکه ساختمان را در عرصه نگه دارد و قیمت اعیان را به مستاجر بپردازد تا مالک آن شود. بهطورکلی اگر اعیانی را در عرصه موقوفی و بدون اجازه سازمان اوقاف بسازید نمیتوانید هیچ ادعایی بر مالکیت داشته باشید. در چنین شرایطی سازمان اوقاف میتواند با طرح شکایت نسبت به تخریب واحد ساخته شده اقدام کند.
عرصه و اعیان در املاک مشترک
اگر ۲ شخص به طور اشتراکی اقدام به خرید ملکی کنند در تمام ملک شریک هستند. در چنین حالتی هیچکدام از آنها نمیتوانند بدون اجازه دیگری در سهم خود دخلوتصرف کنند؛ زیرا طبق ماده ۵۸۱ قانون معدنی هرگونه تصرف بدون اجازه و خارج از حدود اذن، مانند معامله فضولی بوده و تابع معاملات فضولی است. از طرفی دیگر طبق ماده ۵۸۲ قانون مدنی شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن در اموال شراکت تصرف کند ضامن محسوب میشود و باید پاسخگوی عواقب آن باشد.
ازاینرو اگر هر یک از شرکا بدون اجازه شخص دیگر قصد تصرف در مال خود داشته باشد باید ابتدا از ثبت محل، درخواست افراز یا تقسیم کند. ثبت محل پس از بررسی درخواست افراز درصورتیکه امکان تقسیم وجود داشته باشد باتوجهبه سهم هر شریک، اقدام به تقسیم ملک کرده و برای هر کدام از آنها سند ملکی مستقل صادر خواهد کرد. سپس در هر سند مقدار عرصه و عیان را به طور دقیق مشخص میکند.
نحوه تقسیم عرصه و اعیان میان وراث
هنگامی که فردی فوت میکند تمامی اموال و حقوق برجایمانده از میت به وارث میرسد. به میزان نزدیکی و رابطهای که وارث با متوفی دارد از داراییها و اموال بهجایمانده سهم میبرد. برای تقسیم ملک اگر تعداد ورثه بیش از یک نفر باشد باید عرصه و اعیان ملک را بین آنها تقسیم کرد.
ازاینرو اگر ملکی به چند نفر به ارث برسد و تنها به تقسیم اعیان پرداخته شود و سهم هر یک از وراث از عرصه مشخص نشود، زمانی که وراث قصد تخریب یا نوسازی ملک را داشته باشند با مشکل مواجه خواهند شد. باتوجهبه این موضوع توصیه میشود که با همراهداشتن مدارک به شهرداری مراجعه کنید و درخواست تفکیک عرصه دهید.
قدرالسهم اعیان از عرصه
در موقعیتی که ملک باید بین چند نفر یا چندین وارث، تعدادی شریک و چند خریدار تقسیم شود باید علاوه بر اعیان، برای تقسیم و تفکیک عرصه نیز اقدام کرد. در چنین شرایطی هر یک از مالکان متناسب با سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه نیز خواهند شد. بهعبارتدیگر قدرالسهم به سهم هر مالک از عرصه و زمین ملک گفته میشود که متناسب با میزان سهم او از اعیان و ساختمان ملک است. قدرالسهم زمانی کاربرد دارد که عرصه و اعیان ملک باید میان شرکا یا وراث تقسیم شود.
جمع بندی و سوالات متداول
مطابق تعریف قانونی به زمینی که بنایی روی آن احداث شده است عرصه میگویند که این بنا میتواند بهصورت ویلایی، مجتمع چند واحدی برج و… باشد. در مقابل به ساختمان و بنایی که روی آن عرصه و زمین احداث شده است اعیان گفته میشود. اعیان میتواند حالتهای مختلفی مثل مسکونی، تجاری و اداری داشته باشد. برای مثال در یک آپارتمان چند واحدی، تمامی ساختمان و واحدهای آن جز اعیان هستند که در یک عرصه و زمین بنا شدهاند.
بهصورت سادهتر تا زمانی که عرصه نباشد اعیانی وجود ندارد. در برخی موارد مالک اعیان و عرصه متفاوت بوده یا متعدد است که در چنین مواردی برای عرصه و اعیان چند سند جداگانه صادر میشود. درصورتیکه از نحوه تفکیک سند عرصه و اعیان اطلاعاتی ندارید در این مقاله به طور کامل دررابطهبا این موضوع توضیح داده شده است.
سند تک برگ عرصه و اعیان چیست؟
در گذشته برای سند اعیان و عرصه، اسنادی بهصورت دفترچه در چندین برگ طراحی میشد که در آن کلیه ضوابط و قوانین حقوقی بیان میشدند. اما در حال حاضر بهجای این اسناد، سند تکبرگ عرصه و اعیان به اشخاص تحویل داده میشود. این سند شامل اطلاعاتی مانند نام مالک، ابعاد زمین و نوع کاربری آن، محل قرارگیری ملک و سایر اطلاعات حقوقی زمین است.
شش دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
سند شش دانگ عرصه و اعیان به سند عرصه و سند اعیان میگویند که بهصورت قانونی و حقوقی زیر نظر دفتر اسناد رسمی به مالکان اعیان و عرصه داده شده است. این سند شش دانگ بوده و تمام آن به مالکین عرصه و اعیان تعلق دارد.
محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم. در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.