بهترین وکیل مشارکت در ساخت

در زمینه ساخت‌وساز، قراردادهای بسیاری تنظیم می‌شود که یکی از این قراردادها، قرارداد مشارکت در ساخت است. مشارکت در ساخت مزیت‌های بسیاری دارد و اغلب سازندگان و مالکان از آن استقبال می‌کنند؛ اما نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که مشارکت در ساخت مراحل پیچیده‌ای دارد و پیش از هرگونه ساخت‌وساز و تنظیم قرارداد باید از بهترین وکیل مشارکت در ساخت، بهره گرفت تا از بروز هرگونه کلاهبرداری جلوگیری شود.

بهترین وکیل مشارکت در ساخت باتکیه‌بر تجربه چندین ساله خود و آشنایی با به‌روزترین قوانین حقوقی در زمینه مشارکت می‌تواند تمامی نکات حقوقی مشارکت در ساخت و نحوه نگارش قرارداد را در اختیار موکل خود قرار دهد. سپردن قراردادهای مشارکت در ساخت به افراد عادی و مشاورین املاک امری بسیار پر ریسک و خطرناک است؛ بنابراین توصیه می‌شود، در انتخاب بهترین وکیل قرارداد و دعاوی مشارکت دقت کافی داشته باشید.

پروژه‌های مشارکت در ساخت به لحاظ حقوقی نیازمند رعایت نکات خاصی هستند که در این مقاله به طور جامع درباره تعهدات طرفین قرارداد مشارکت ساخت، نحوه تعیین درصد مشارکت، ویژگی‌های بهترین وکیل مشارکت در ساخت و… اشاره کرده‌ایم تا با آگاهی کامل در این زمینه، تصمیم‌گیری‌های صحیحی داشته باشید.

معرفی بهترین وکیل مشارکت در ساخت

دکتر فرزاد طاهری

سوابق شغلی دکتر طاهری

• عضو کانون وکلای دادگستری مرکز، وکیل پایه یک دادگستری (شهر تهران) و مشاوره حقوقی
• عضو کمیسیون حقوق بشر کانون وکلای دادگستری مرکز سال ۹۹-۱۴۰۰
• رتبه ۳۱ آزمون اختبار سال ۱۳۹۶ کانون وکلای دادگستری مرکز
• مشاور حقوقی شرکت گران پارس پمپ خاورمیانه از سال ۹۷ تا ۹۸
• مشاور حقوقی شرکت مهندسین مشاور ایلود از سال ۹۸ تا ۹۹
• مشاور حقوی کارخانه تولیدی پک فرم، شهرک صنعتی شمس آباد از سال ۹۷ تا ۹۹
• مدیر حقوقی شرکت ساختمانی ایران سازه در سال ۱۳۹۷
• مشاور حقوقی شرکت تولیدی مهندسی تکنولوژی هوافضا از سال ۹۷ تاکنون
• مشاور حقوقی شرکت توان گستر تکانه از سال ۹۶ تاکنون
• مشاور حقوقی گروه توسعه ساختمان تدبیر از سال ۱۴۰۰ تاکنون
• مشاور حقوقی دانشگاه پیام نور واحد بین الملل تاجیکستان
• انجام مشاوره و قبول دعاوی در امور حقوقی و کیفری
• مسلط به امور داوری و کلیه دعاوی مربوطه به آن
• تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و دعاوی مربوط به آن
• تخصص در امور ملکی و دعای مربوط به آن

سرکارخانم دل آرا حقیقی

سوابق شغلی خانم حقیقی

• وکیل دادگستری حوزۀ قضایی تهران، ۱۳۹۹ تاکنون؛

جناب آقای حسین دین محمدی

سوابق شغلی آقای دین محمدی

• وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک ملی
• وکیل و مشاوره حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک اقتصاد نوین
• مشاور مالی و حقوقی شرکت سرمایه گذاری ایران خودرو
• وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک تات (آینده)
• وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات شرکت واسپاری (لیزینگ) بانک ملت
• وکالت در پرونده های مالی و تجاری بین المللی
• وکیل و مشاور حقوقی شرکت سدسازی و ساختمانی بین المللی کولهام
• تهیه و تدوین مقالات حقوقی در زمینه حقوق شرکت ها و توسعه و تجارت
• ارائه خدمات مشاوره ای به شرکت بین المللی کالای نوین ایران جهت جذب سرمایه خارجی
• مشاور ارشد در شرکت فروش شبکه ای توسعه تجارت پایدار
• سابقه مستمر حدود ۲۰ سال وکالت پایه یک دادگستری با مدرک تحصیلی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز

تماس با بهترین وکلای همراه آرمانی

منظور از مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت نوعی قرارداد در حوزه پیمانکاری و ساخت‌وساز است که در مورد کلیه پروژه‌های تجاری، مسکونی و… قابلیت اجرا دارد. ازآنجایی‌که قرارداد مشارکت در ساخت مستقیم بر مال و دارایی طرفین قرارداد، اثر می‌گذارد جزو مهم‌ترین قراردادها محسوب می‌شود که برای آن قوانین فراوانی وضع شده است.

مشارکت در ساخت به این معنا است که مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده به ساخت‌وساز در زمین می‌پردازد. در انتهای کار، باتوجه‌به توافقات ذکر شده در قرارداد، سهم مشارکت هر یک از شرکا تقسیم خواهد شد. البته مشارکت در ساخت ریسک بالایی دارد؛ ازاین‌جهت برای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت باید جوانب امر را در نظر گرفت و بااحتیاط نسبت به مشارکت در ساخت اقدام کرد.

نحوه تقسیم واحدهای آپارتمانی حاصل از مشارکت در ساخت بر اساس ۲ عامل ارزش زمین و هزینه‌های تخریب و بازسازی تعیین خواهد شد. نکته مهم در این مسئله این است که ارزش و قیمت ملک‌ها به طور مداوم افزایش می‌یابد و این تغییرات نباید تأثیری بر مبالغ تعیین شده در قرارداد داشته باشد؛ ازاین‌رو لحاظ‌نکردن این موضوع در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است منجر به توقف کامل یا موقت پروژه شود.

ویژگی های بهترین وکیل مشارکت در ساخت 

بهترین وکیل مشارکت در ساخت وکیلی است که در زمینه تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت نقش مهمی دارد و با تسلط کامل بر قوانین و مقررات ساخت‌وساز، حقوق سازنده و مالک را در قرارداد تأمین می‌کند. در این بخش چند مورد از ویژگی‌های مهم یک وکیل حرفه‌ای در زمینه مشارکت در ساخت ذکر شده است:

• تجربه و رزومه قوی: بهترین وکیل مشارکت در ساخت باید تجربه کافی برای بر عهده گرفتن دعاوی مشارکت در ساخت را داشته باشد.
• صداقت: وکیل مشارکت در ساخت باید همواره صادق بوده و وعده‌های دروغین به موکل خود ندهد.
• اطلاع از قوانین به‌روز: ازآنجایی‌که قوانین کشور مدام در حال تغییر هستند؛ وکیل حرفه‌ای باید علم خود را در زمینه قوانین مشارکت در ساخت به‌روز نگه دارد.
• عدم قبول پرونده‌های ناحق: بهترین وکیل شخصی است که پرونده‌های ناحق را قبول نکند.
• اطلاع‌رسانی به‌موقع موکل: وکیل مشارکت در ساخت باید برای انجام اقدامات به‌موقع، موکل خود را از روند پرونده مطلع سازد.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت که توسط بهترین وکیل مشارکت در ساخت تنظیم می‌شود به ۵ نوع قرارداد عادی، سهمی، تهاتری، تعویضی و تکمیلی تقسیم‌بندی می‌شوند که در ادامه به توضیح هر یک از این موارد خواهیم پرداخت:

مشارکت عادی

یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، مشارکت عادی است که در آن میزان سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت، بر حسب میزان آورده آنها به میزان درصد معینی از کل سهام تعیین می‌شود. ازاین‎‌رو، میزان این درصد بر اساس قیمت زمین و مصالح متفاوت است؛ برای مثال اگر قیمت ملک بالاتر باشد درصد مالک بیشتر است و در غیر این صورت سهم سازنده بیشتر خواهد بود که اغلب به‌صورت ۵۰/۵۰، ۶۰/۴۰ و ۷۰/۳۰ بین طرفین مشخص می‌شود.

مشارکت سهامی

در این قرارداد سازنده در ابتدا بخشی از ملک را از مالکین آن خریداری می‌کند. سپس با الباقی مالکین که مالک ملک هستند، به‌صورت مشارکتی و سهمی تصمیم بر احداث بنا می‌کند.

مشارکت تعویضی

در این نوع قرارداد، مالک یا سازنده بخشی از میزان سهمی که در ملک دیگر دارد را با قسمتی از ملک مورد مشارکت معاوضه می‌کند و در آخر نسبت به ادامه کار قراردادی منعقد می‌شود.

مشارکت تکمیلی

در پروژه‌های ساخت‌و‌سازی که سازنده اولیه نسبت به تکمیل پروژه سهل‌انگاری کرده است، ادامه پروژه به سازنده دیگر واگذار می‌شود. در مشارکت تکمیلی محاسبه و درنظرگرفتن میزان کار انجام‌گرفته و باقیمانده ضرورت دارد.

مشارکت تهاتری

در این قرارداد هزینه‌های ساخت و ساز از ناحیه سازنده تأمین می‌شود و در مقابل بخشی از سهم ملک به‌طرف سازنده واگذار خواهد شد.

نکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت 

از جمله نکات طلایی برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت‌وساز می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قرارداد مشارکت در ساخت سود و ریسک بالایی نسبت به فروش ملک دارد؛ بنابراین تا زمانی که آمادگی کامل ندارید، برای انجام آن اقدامی نکنید.
• جهت تعیین شرایط ساخت، تعیین قدرالسهم، تعیین بلاعوض، زمان‌بندی، نقشه‌ها، تأییدیه‌ها و… با بهترین وکیل مشارکت در ساخت مشورت کنید.
• برای قرارداد مشارکت در ساخت در تمامی صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین کنید.
• از ذکر عبارت معامله، بیع، شرکت، مبایعه‌نامه، مشارکت معدنی و… بپرهیزید و در صفحات قرارداد، فقط عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را ذکر کنید.
• در قرارداد مشارکت در ساخت، تمامی وظایف و مسئولیت‌های طرفین را در نظر بگیرید.
• در این قرارداد بهتر است به‌جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید تا امکان پیگیری برای مشکلات احتمالی در آینده فراهم باشد.

مطلب پیشنهادی: لیست بهترین وکیل تنظیم قرارداد در تهران

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

برای راحتی شما عزیزان، در این بخش نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را با فرمت WORD قرارداده‌ایم.

تعهدات طرفین در قرارداد مشارکت ساخت

هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی دارند. میزان تعهدات سازنده ساختمان به نسبت تعهدات مالک بیشتر است؛ زیرا او مسئولیت ساخت پروژه را بر عهده دارد و هزینه‌ها را تقبل می‌کند. در حالت کلی برای شروع فعالیت مشارکت در ساخت ابتدا برای مالک و سازنده یک سری تعهداتی مشخص می‌کنیم و برای هر یک از تعهدات، ضمانت اجرایی تعیین خواهیم کرد تا در صورت عدم پایبندی به این تعهدات، قرارداد فسخ یا فرد جریمه شود. در این بخش به بررسی مهم‌ترین تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک به تسلیم زمین یا ملک به سازنده متعهد می‌شود. تسلیم کردن زمین مورد قرارداد، از لوازم قرارداد مشارکت در ساخت است. درصورتی‌که در قرارداد مشارکت در ساخت، زمانی برای تحویل زمین به سازنده مشخص نشده باشد، مالک باتوجه‌به آثار قانونی عقد قرارداد، الزام به تسلیم زمین می‌شود. مهم‌ترین تعهداتی که مالک زیر نظر بهترین وکیل مشارکت در ساخت، ملزم به انجام آن است، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• تخلیه و تحویل ملک به سازنده در موعد مقرر
• رهن و وثیقه نبودن سند ملک
• واگذارنکردن و تحت اختیار داشتن ملک
• انتقال سند به سازنده بر اساس برنامه زمانی مشخص شده
• پرداخت بدهی‌های ملک، قبل از تحویل آن به سازنده
• واگذارنکردن عملیات اجرایی به غیر
• اعطای وکالت کاری به سازنده
• تسویه‌حساب از ارگان‌ها قبل از تحویل ملک
• تعهد به انتقال سهم سازنده

تعهدات پیمانکار در قرارداد مشارکت در ساخت

در اکثر قراردادها، هزینه‌های مربوط به اخذ جواز ساخت بر عهده سازنده است. علاوه بر این سازنده باید هزینه‌های مربوط به شهرداری، آزمایش‌های خاک و بتن، تأمین مصالح، اجرا و… را پرداخت کند. یکی دیگر از تعهدات سازنده، انجام ساخت‌وساز مطابق با نقشه و استفاده از مصالح تعیین شده است. چنانچه مصالح تعیین شده به دلایلی چون تحریم، تغییر آیین‌نامه‌ها و… قابل تأمین نباشد؛ مالک و سازنده باید مجدد بر سر نوع متریال مورد استفاده به تفاهم برسند.

رعایت موارد ایمنی در حین اجرای پروژه از جمله تعهدات مهم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است. سازنده باید کلیه نکات ایمنی را مطابق با آیین‌نامه‌ها رعایت کند. در زمان اجرای پروژه، سازنده مسئول هرگونه خسارات مالی و جانی بوده و جبران آن بر عهده او خواهد بود. از دیگر تعهدات سازنده این است که او نمی‌تواند بدون اطلاع مالک و توافق با وی، فرد دیگر را وارد قرارداد کند.

علاوه بر موارد ذکر شده، دریافت صورت مجلس تفکیکی هم جزو تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت ساخت به شمار می‌رود. بهترین وکیل مشارکت در ساخت، سازنده را نسبت به انجام تعهدات زیر ملزم می‌کند:

• اخذ جوازهای لازم برای ساخت‌وساز و پرداخت هزینه‌های آن
• پرداخت بلاعوض و اجاره آپارتمان برای مالک
• ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت
• تهیه و خرید مصالح مطابق با قرارداد
• پرداخت هزینه‌های مربوط به آب، برق، گاز و… در طول ساخت‌وساز
• جبران خسارات ناشی از عدم رعایت نکات ایمنی
• به‌کارگیری از افراد صاحب صلاحیت در اجرای پروژه
• واگذارنکردن تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه تعیین درصد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت باید درصد مشارکت در ساخت قید شود تا در آینده اختلافی پیش نیاید. برای تعیین این مبلغ ابتدا باید سرمایه اولیه طرفین را توسط کارشناس ارزش‌گذاری کرده، سپس این مبلغ بر ارزش کل سرمایه تقسیم کنیم. به‌منظور ارزش‌گذاری سهم مالک ابتدا به قیمت‌گذاری ملک او می‌پردازیم و پس از آن تمام هزینه‌های اداری، ساخت‌وساز و مجوزها را تخمین می‌زنیم.

جمع سرمایه مالک و سازنده، ارزش کل پروژه محسوب می‌شود که با حاصل تقسیم سرمایه هر کدام بر سرمایه کل، میزان درصد سهم آنان مشخص خواهد شد. میزان سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت، بستگی به نرخ نوسانات بازار مسکن در همان سال دارد که در این زمینه می‌توانید از بهترین وکیل مشارکت در ساخت کمک بگیرید.

با درنظرگرفتن قیمت‌های کنونی مسکن، محاسبه سود مشارکت در ساخت به‌صورت ۶۰ به ۴۰ انجام می‌شود که علاوه بر این، مبلغی نیز به‌عنوان بلاعوض در نظر گرفته خواهد شد. برای محاسبه مبلغ بلاعوض از فرمول زیر استفاده می‌کنند:

(کل ارزش ملک × قدرالسهم سازنده) – (کل هزینه ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض

هزینه وکالت اخذ وکیل مشارکت در ساخت چقدر است؟

هزینه اخذ وکیل برای مشارکت در ساخت، میزان و مبلغ، مشخصی ندارد و اغلب هزینه آن توافقی خواهد بود؛ برای مثال ممکن است این مبلغ از ۵۰ میلیون تا چند صد میلیون تومان متغیر باشد. در تعیین حق‌الوکاله و هزینه مشاوره با بهترین وکیل مشارکت در ساخت موارد مختلفی مثل مدیریت پرونده، پیچیدگی‌های پرونده، تجربه و علم وکیل و… در نظر گرفته می‌شود که مهم‌ترین آن‌ها، میزان بزرگی و حجم پروژه است. بهترین وکیل مشارکت در ساخت برای پروژه‌های بزرگ هزینه وکالت بیشتری را نسبت به پروژه‌های بسیار کوچک دریافت می‌کند.

جمع بندی

قرارداد مشارکت در ساخت بهترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های کلنگی و زیباسازی محله‌های قدیمی است. پروژه‌های مشارکتی در ساخت‌وساز موجب صرفه‌جویی در وقت و بودجه مالی صاحب‌ملک می‌شوند. برای جلوگیری از بروز اختلاف و تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای و رسمی باید قرارداد مشارکت در ساخت نزد بهترین وکیل مشارکت در ساخت تنظیم شود.

برای پیشگیری از عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت توسط سازنده، باید ضمانت اجرایی در نظر گرفته شود تا در صورت عدم انجام تعهدات مشارکت در ساخت؛ مانند رهاکردن پروژه، ایجاد مشکل در ادامه روند کار، ثمربخش نبودن فعالیت‌های سازنده و… خسارتی متوجه مالک زمین نشود. در این مقاله سعی کردیم شما را با مفاهیم مشارکت در ساخت، نحوه تعیین درصد مشارکت در ساخت و اهمیت بهره‌گیری از بهترین وکیل مشارکت در ساخت جهت تنظیم این قرارداد بیشتر آشنا کنیم تا اطلاعات کافی در این زمینه کسب کنید.

سوالات متداول

محدثه رفیعی

محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم.  در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.