مشاوره حقوقی خرید ملک تنها مربوط به خرید ملک یا پرداخت وجه نیست. قوانین ملکی و فرایند خرید ملک بسیار پیچیده و دور از تصور یک فرد عادی است و همه افراد نسبت به این قوانین اطلاعات کافی ندارند. عدم آگاهی مسائل حقوقی ممکن است با خسارت‌های فراوانی همراه باشد؛ بنابراین باید قبل از هرگونه اقدامی در مسائل ملکی از یک مشاور حقوقی املاک کمک گرفت.
وکیل ملکی با ارائه مشاوره حقوقی خرید ملک و استناد به مهارت و دانشی که دارد می‌تواند مانع هرگونه ضرر و زیان هنگام معاملات ملکی شود؛ ازاین‌رو اگر اطلاعات کافی هنگام خریدوفروش ملک خود ندارید می‌توانید در این زمینه از تخصص مشاوران حقوقی بهره ببرید. یک مشاور حقوقی خرید ملک، اسناد و مدارک تنظیم شده را مطالعه کرده و در صورت نیاز آن را اصلاح می‌کند. او همچنین در زمان عقد قرارداد و معامله حضور دارد تا به جوانب همه امور تسلط کافی داشته باشد.
قبل از خرید ملک یک سری استعلامات ثبتی جهت اطمینان از صحت مدارک و عدم وجود مشکلات قانونی انجام می‌گیرد تا از هرگونه کلاهبرداری ملکی جلوگیری شود. در ادامه این مقاله قصد داریم شما را با این استعلامات آشنا کنیم و توضیحات جامعی درباره انواع کلاهبرداری‌های رایج هنگام فروش ملک ارائه دهیم.
بهترین مشاوره حقوقی خرید ملک همراه آرمانی
دکتر فرزاد طاهری
سوابق شغلی دکتر طاهری
- عضو کانون وکلای دادگستری مرکز، وکیل پایه یک دادگستری (شهر تهران) و مشاوره حقوقی
- عضو کمیسیون حقوق بشر کانون وکلای دادگستری مرکز سال ۹۹-۱۴۰۰
- رتبه ۳۱ آزمون اختبار سال ۱۳۹۶ کانون وکلای دادگستری مرکز
- مشاور حقوقی شرکت گران پارس پمپ خاورمیانه از سال ۹۷ تا ۹۸
- مشاور حقوقی شرکت مهندسین مشاور ایلود از سال ۹۸ تا ۹۹
- مشاور حقوی کارخانه تولیدی پک فرم، شهرک صنعتی شمس آباد از سال ۹۷ تا ۹۹
- مدیر حقوقی شرکت ساختمانی ایران سازه در سال ۱۳۹۷
- مشاور حقوقی شرکت تولیدی مهندسی تکنولوژی هوافضا از سال ۹۷ تاکنون
- مشاور حقوقی شرکت توان گستر تکانه از سال ۹۶ تاکنون
- مشاور حقوقی گروه توسعه ساختمان تدبیر از سال ۱۴۰۰ تاکنون
- مشاور حقوقی دانشگاه پیام نور واحد بین الملل تاجیکستان
- انجام مشاوره و قبول دعاوی در امور حقوقی و کیفری
- مسلط به امور داوری و کلیه دعاوی مربوطه به آن
- تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت و دعاوی مربوط به آن
- تخصص در امور ملکی و دعای مربوط به آن
سرکارخانم دل آرا حقیقی
سوابق شغلی خانم حقیقی
- وکیل دادگستری حوزۀ قضایی تهران، ۱۳۹۹ تاکنون؛
جناب آقای حسین دین محمدی
سوابق شغلی آقای دین محمدی
- وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک ملی
- وکیل و مشاوره حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک اقتصاد نوین
- مشاور مالی و حقوقی شرکت سرمایه گذاری ایران خودرو
- وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات بانک تات (آینده)
- وکیل و مشاور حقوقی بخش اقتصادی و مطالبات شرکت واسپاری (لیزینگ) بانک ملت
- وکالت در پرونده های مالی و تجاری بین المللی
- وکیل و مشاور حقوقی شرکت سدسازی و ساختمانی بین المللی کولهام
- تهیه و تدوین مقالات حقوقی در زمینه حقوق شرکت ها و توسعه و تجارت
- ارائه خدمات مشاوره ای به شرکت بین المللی کالای نوین ایران جهت جذب سرمایه خارجی
- مشاور ارشد در شرکت فروش شبکه ای توسعه تجارت پایدار
- سابقه مستمر حدود ۲۰ سال وکالت پایه یک دادگستری با مدرک تحصیلی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز
چرا هنگام خرید ملک باید مشاوره گرفت؟
هر فردی که تصمیم به خرید یک ملک می‌گیرد، نیاز به دانش و تجربه کافی در این زمینه دارد. اما اغلب افراد این دانش را ندارند و بهترین راه برای جلوگیری از ورود به مشکلات، استفاده از خدمات یک کارشناس مجرب در زمینه املاک است. خرید یک ملک تنها شامل مراجعه به یک مشاور املاک، پرداخت مبلغ، امضا قرارداد و دریافت کلید نیست. بلکه نیاز به بررسی دقیق شرایط قرارداد، مطالعه کامل مدارک ملک، بررسی وضعیت حقوقی ملک و بسیاری از جزئیات دیگر است که در صورت نادیده گرفته شدن، می‌تواند منجر به ضررهای قابل توجهی شود. به همین دلیل است که توصیه می‌شود تا قبل از هر گونه تصمیم‌گیری، از کمک یک کارشناس مجرب استفاده کنید تا پول و سرمایه‌ی خود را از دست ندهید.
- هنگامی که تصمیم به خرید یک ملک می‌گیرید، ابتدا به کنترل دقیق اسناد و مدارک ملک و مالک توجه کنید.
- سپس، قیمت ملک و سایر جزئیات مهم را بررسی کنید.
- با مطالعه این مقاله، از ورود به مشکلاتی مانند عدم کنترل اسناد و مدارک ملک یا قیمت نامناسب ملک، جلوگیری می‌شود و خریدی مطمئن و موفق خواهید داشت.
- هر ملک قبل از خرید باید دارای سند مالکیت (تک برگ یا دفترچه) از اداره ثبت اسناد و املاک باشد.
- وجود صورتجلسه تفکیکی، بنچاق و سایر مدارک مربوطه نیز در کنترل دقیق ملک اهمیت دارد و می‌تواند در جلوگیری از مشکلات آینده موثر باشد.
چرا به مشاوره حقوقی خرید ملک نیاز داریم؟
داشتن دانش و آگاهی لازم در زمینه حقوق بسیار اهمیت دارد و ناآگاهی هنگام برخورد با مسائل مربوط به املاک ممکن است عواقب جدی به همراه داشته باشد. از جمله دلایل بهره‌گیری از مشاوره حقوقی خرید ملک عبارتند از:
اطمینان از قانونی بودن معاملات ملکی
بهره‌گیری از مشاوره حقوقی خرید ملک می‌تواند به شما کمک کند تا در تصمیم‌گیری‌های مربوط به املاک خود از جمله خرید، فروش، رهن، اجاره، مالکیت سند و سایر معاملات مرتبط با املاک از نظر حقوقی مطمئن شوید. علاوه بر این، وکیل ملکی هنگام تنظیم قرارداد و حتی در طول انجام این کار با ارائه مشاوره حقوقی خرید ملک، پاسخ انبوهی از مسائل حقوقی شما را می‌دهد.
حل‌وفصل دعاوی ملکی
درصورتی‌که هنگام خریدوفروش املاک، بحث و موضوعات بیشتری مطرح شود مشکل به حدی پیچیده خواهد شد که حتی مشاوران عادی نیز نمی‌توانند نسبت به حل آن اقدام کنند؛ ازاین‌رو باید این پرونده به وکلای تخصصی ارجاع داده شود و در دادگاه‌ها هر کدام از طرفین در مقابل قاضی مشکل را حل کنند.
تعیین ضمانت اجرایی تعهدات قراردادهای ملکی
هنگام خریداری و معامله ملک هر یک از طرفین، تعهداتی را در زمان خرید ملک بر عهده دارند و در خصوص تنظیم سند رسمی، تحویل ملک، انتقال آن به شخص دیگری و… تصمیماتی می‌گیرند که دراین‌خصوص با کمک گرفتن از مشاوره حقوقی خرید ملک می‌توانند برای هر یک از تعهدات، ضمانت اجرایی قانونی و صحیحی تعیین کنند تا از ضرر مالی و دعاوی احتمالی در آینده پیشگیری کنند.
قابل استناد بودن قراردادهای ملکی
ازآنجایی‌که اکثر مشاورین املاک، اطلاع و آگاهی کافی از قوانین ندارند و قرارداد را به‌گونه‌ای تنظیم می‌کنند که در اکثر مواقع حتی ضمانت اجرای مندرج در آن صحیح و قابل مطالبه از طریق مراجع قضایی نیست؛ بنابراین توصیه می‌شود در این زمینه از تخصص مشاوره حقوقی خرید ملک بهره ببرید.
کلاهبرداری هنگام فروش ملک
خرید ملک یکی از مهمترین تصمیمات زندگی است که همه ما در طول عمر خود با آن مواجه می‌شویم. این تصمیم نشان دهنده آرزوها، زحمات و تلاش‌های چند ساله ماست که می‌خواهیم آنها را با خرید یک آپارتمان یا زمین به ثمر برسانیم. با این حال، با وجود کلاهبرداری‌های فراوان در حوزه املاک، نگرانی‌ها و دغدغه‌های مربوط به خرید ملک همچنان وجود دارد و افراد برای انجام این تصمیم با چالش‌هایی مواجه می‌شوند.
برای یک معامله موفق و کاهش حداقلی ریسک، بهتر است به افرادی با تجربه مراجعه کنید. در خرید و فروش ملک، نکاتی وجود دارد که بسیاری از افراد به آنها آگاه نیستند.
تصور اینکه پس از صدور سند مالکیت، همه چیز تمام شده، کاملا اشتباه است. در واقع، در یک معامله قانونی و مطمئن، باید تمامی اصول و قوانین معامله رعایت شود. به عنوان مثال، زمانی که شما یک ملک را از فردی به صورت وکالتی خریداری می‌کنید (یعنی فروشنده وکیل فروش آپارتمان است)، باید حتماً مبایعه‌نامه فرد وکیل با فروشنده قبلی (سلسله ایادی قبلی) نیز در اختیار داشته باشید. زیرا وکالت‌نامه تنها مربوط به وکالت است و قوانین بیع را پوشش نمی‌دهد. این موضوع حتی توسط بسیاری از افراد با تجربه نیز ممکن است نادیده گرفته شود!
بهترین مشاوره حقوقی خرید ملک چه کسی است؟
بهترین مشاور حقوقی ملک، وکیل پایه یک دادگستری است که در امور ملکی متخصص بوده و به‌تمامی قوانین ملکی و ثبتی، آشنایی کامل دارد و به‌خوبی می‌داند که دعاوی مربوط به این حوزه چگونه حل‌وفصل می‌شوند. وکیل ملکی باید در زمینه تنظیم قراردادهای خریدوفروش یا دعاوی مربوط به املاک تجربه کافی و سابقه فعالیت خوبی داشته باشد تا بتوان هنگام مشاوره حقوقی خرید ملک به او اعتماد کرد. مشاوره حقوقی خرید ملک، برای حل اختلافات مربوط به املاک وظایفی را بر عهده دارد که شامل موارد زیر است:
- وکیل ملکی موظف است که طبق مفاد وکالت‌نامه و در حدود اختیارات خود در دعاوی ملکی به دفاع از موکل خود بپردازد و برای احقاق حق او تلاش کند.
- او باید به طور منظم اقدام به پیگیری پرونده موکل خود کند و در جلسات دادرسی حضور یابد و در صورت لزوم اقدام به تنظیم لایحه کرده و موکل را در جریان اقدامات صورت‌گرفته قرار دهد.
- مشاور حقوقی خرید ملک باید از به حاشیه راندن پرونده و انجام اقداماتی بر خلاف مصلحت موکل خود ممانعت کند.
- در مشاوره حقوقی املاک، وکیل ملکی باید به‌تمامی بندهای ثبت شده در وکالت‌نامه بین وکیل و موکل، بدون هیچ کم‌وکاستی عمل کند.
- او وظیفه دارد در مورد تمامی امور ملکی، دانش حقوقی خود را ارتقا دهد و در صورت عدم اطلاع از موارد خاص به مطالعه و تحقیق بپردازد.
- انعقاد قرارداد با موکل و تعیین مبلغ دقیق مشاوره حقوقی خرید ملک از جمله وظایف دیگر وکیل ملکی است او باید از گرفتن هرگونه وجه دیگر خودداری کند و در قبال اسناد و وجوهی که از موکل خود دریافت می‌کند به وی رسید بدهد.
اصالت سند مالکیت چیست؟
سند مالکیت انواع مختلفی از اسناد را شامل می‌شود، از جمله سند تک‌برگی و سند چند برگی یا دفترچه‌ای است. برای اطمینان از اعتبار و صحت این اسناد، استعلام از اصالت و درستی آنها ضروری است. هر ملک دارای یک سند رسمی و قانونی، به نام سند مالکیت است که در آن جزئیات کامل ملک و مالک آن ثبت شده‌اند.
با توجه به امنیت بالا و شرایط صدور دقیق، سند تک‌برگ جزو معتبرترین اسناد مالکیت در ایران محسوب می‌شود و به ندرت قابل جعل است. با این حال، بهتر است برای بررسی اصالت این سند نیز اقدامات لازم را انجام داد.
- مراجعه حضوری به اسناد رسمی: برای اطمینان از صحت و اعتبار سند مالکیت، اولین راه مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و گرفتن استعلام و تصدیق سند است. اما باید توجه داشت که این روش ممکن است با دشواری‌ها و دردسرهای زیادی همراه باشد و ممکن است زمان‌بر باشد.
- مراجعه به سایت اینترنتی ssaa.ir: برای بررسی صحت و اعتبار سند تک‌برگی بدون مراجعه حضوری به اداره ثبت اسناد، می‌توانید از طریق سامانه ثبت من یا سامانه ssaa.ir استعلام بگیرید و مالکیت سند را تصدیق کنید.
نکات مهم در پیش خرید آپارتمان
با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال‌های اخیر و کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان به شدت متداول شده‌اند. با اعمال برخی شروط مورد نیاز در این قراردادها، می‌توان از این مشکلات پیش‌آمده جلوگیری کرد. بنابراین، در تهیه قرارداد پیش فروش آپارتمان، حتماً دقت ویژه داشته باشید به نکاتی که در ادامه بیان می‌کنیم.
- برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، نیاز است که مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و سایر اطلاعات مشخص شود. همچنین، باید مشخص شود که فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد یا خیر؟ بی‌توجهی به این مسائل می‌تواند به دعاوی و اختلافات منجر شود. بنابراین بررسی دقیق مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بسیار حیاتی است و باید با دقت انجام شود تا از مشکلات آینده جلوگیری شود.
- در قرارداد پیش فروش آپارتمان، بهای ملک و شیوه پرداخت باید با جزئیات مشخص شود. معمولاً، الزام خریدار به پرداخت اقساط بر اساس پیشرفت کار، که زمان آن نیز در قرارداد مشخص می‌شود. در صورت عدم پرداخت، فروشنده می‌تواند حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا خسارتی را تعیین کند و همچنین می‌تواند تحویل ملک را به تاخیر بیندازد.
- معمولاً در معاملات، بخشی از مبلغ قابل پرداخت به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می‌شود. این برای جلوگیری از وقوع مشکلات است که در صورت عدم تنظیم سند رسمی، خریدار ممکن است متضرر شود. این پیشنهاد کارشناسان است که تفاوت قیمت ملک بدون سند (قولنامه‌ای) و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا در صورتی که فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی کند، خریدار متضرر نشود.
- در تعهد تنظیم سند رسمی، باید توجه شود که آیا فروشنده دارای سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند است یا خیر؟ اگر پاسخ منفی باشد، تعهد فروشنده هیچ الزامی برای صاحب سند ایجاد نمی‌کند و این می‌تواند به مشکلاتی برای هر دو طرف منجر شود. همچنین، یکی از شروط اساسی قرارداد پیش فروش آپارتمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید با اجرای محکم قرارداد تضمین شود. به‌طوری‌که در صورت تاخیر، خریدار بتواند ضرر های خود را جبران کند.
- در قرارداد پیش فروش آپارتمان، باید جزئیات مهمی از جمله مساحت، تعداد اتاق‌ها و ویژگی‌های پارکینگ ذکر شوند. همچنین، اطلاعاتی از قبیل موقعیت، نما، سیستم گرمایی و سرمایی و سایر ویژگی‌های فنی ملک نیز باید در قرارداد مشخص شود. این اقدامات از مهمترین گام‌هایی است که به منظور اطمینان از شفافیت و جلوگیری از اختلافات آینده باید انجام شود.
- در بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان، جزئیات دقیق ملک از جمله نقشه، تعداد اتاق‌های خواب، کمد دیواری و جنس مصالح (مانند رنگ، شیرآلات و دستگیره‌ها) باید ذکر شوند. این جزئیات می‌توانند منجر به اختلاف شوند. در بند دیگر، ویژگی‌های فنی و معماری ساختمان از جمله کاربری زمین، زیربنای کل، تعداد طبقات و واحدها، نوع مصالح مصرفی، نمای بیرونی و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی باید ذکر شوند. برای تضمین اجرای این تعهدات، در صورت عدم وجود هر یک از این شرایط، می‌تواند طبق نظر کارشناس، ثمن معامله کاسته شود یا حق فسخ معامله برای خریدار فراهم شود.
مطلب پیشنهادی: مهمترین قوانین آپارتمان نشینی کدامند؟
قبل از خرید مسکن چه استعلام های ثبتی باید انجام شود؟
پس از اینکه توافق اولیه بین فروشنده و خریدار ملک انجام گرفت، خریدار باید قبل از تنظیم و امضای قرارداد با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارائه سند ملکی در مورد سند ارائه شده توسط فروشنده، استعلامات ثبتی را از سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور دریافت کند. این استعلام به خریدار جهت اثبات عدم وجود مشکل حقوقی و ثبتی کمک می‌کند تا او بتواند با خیالی آسوده با فروشنده معامله کند.
گرفتن استعلام سند مالکیت، هنگام معامله ملک بخش مهمی از روند خرید ملک است. بسیاری از این استعلامات باید به‌صورت حضوری و توسط شخص صاحب سند صورت بگیرد؛ ولی استعلامات دیگری هم وجود دارند که مالک می‌توان آن را به‌صورت آنلاین و از طریق سایت رسمی سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور بگیرد. انواع استعلام آنلاین سند ملک شامل موارد زیر است:
- استعلام ثبت و توقیف سند ملک
- استعلام آخرین وضعیت سند ملک
- استعلام سند تک برگه ملک
- استعلام مطابقت ملک با پلاک ثبتی
- استعلام اسناد و اوراق اسناد رسمی
برای خرید ملک از کجا استعلام بگیریم؟
استعلام سند مالکیت، قبل از هر معامله، از اهمیت بسیاری برخوردار است زیرا این اقدام به جلوگیری از هر گونه کلاهبرداری کمک می‌کند. بنابراین، از گذشته تا به امروز، خریداران و سرمایه‌گذاران از روش‌های مختلف برای اطمینان از اعتبار و وضعیت سند ملکی استفاده می‌کنند.
برای تشخیص اصالت سند مالکیت تک برگی، می‌توانید از روش های بیان شده، استفاده کنید. اولین روش، مراجعه حضوری به اداره ثبت اسناد و املاک است. دومین روش، مراجعه به سامانه ssaa.ir مخصوصاً برای سندهای تک برگی قدیمی که رمز تصدیق ندارند.
برای دریافت اطلاعات بیشتر و تصدیق اسناد تک برگی، دیگر نیازی به مراجعه حضوری به دفاتر ثبت اسناد و املاک نیست. شما می‌توانید به راحتی از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد، از لینک تصدیق سند مالکیت به آدرس estate.ssaa.ir، اقدام به تصدیق سند مورد نظر خود کنید. برای این کار، کافیست از شماره اسناد تک برگی و سایر جزئیات موجود در سند استفاده نمایید.
مجازات فروش مسکن با وکالت نامه جعلی چیست؟
خریدوفروش ملک با سند جعلی یکی از جرایم کیفری در حوزه قانونی و قضایی است که برای مرتکبان عام مجازات‌های سنگینی در نظر گرفته می‌شود. بر اساس ماده ۷۵۷ قانون مدنی ایران، مالکیت یک ملک تنها از طریق سند مالکیت معتبر خواهد بود و هرگونه معامله یا انتقال مالکیت بدون سند معتبر جرم است.
همچنین بر اساس ماده ۵۴۵ قانون مجازات اسلامی ایران، خریدار و فروشنده‌ای که در معامله یا انتقال مالکیت با سند جعلی شرکت کرده‌اند مشمول مجازات‌هایی می‌شوند که علاوه بر مجازات‌های کیفری باتوجه‌به نظر قاضی پرونده ممکن است مجازات‌هایی مانند عدم مالکیت قانونی برای ملک، هزینه‌های بالای حقوقی و جبران خسارت‌های مالی نیز در نظر گرفته شود. ازآنجایی‌که خریدوفروش ملک با سند جعلی در ایران جزو جرایم سنگین قضایی محسوب می‌شود افرادی که قصد خرید یا فروش ملک دارند باید به‌دقت اطلاعات و سند مالکیت ملک را بررسی کنند و همواره از صحت سند مطمئن شوند.
ازاین‌رو توصیه می‌شود قبل از خرید یا فروش ملک برای دریافت مشاوره حقوقی خرید ملک با وکیل ملکی مشورت کنید و از او در زمینه الزام و تنظیم سند رسمی، اثبات بیع و خلع‌ید کمک بگیرید. با استفاده از وکیل ملکی دیگر دغدغه‌ای در زمینه امور ملکی نخواهید داشت و با آگاهی کامل از قوانین خریدوفروش می‌توانید از قرارگرفتن در دام جاعلان و کلاهبرداران ملکی جلوگیری کنید.
هزینه مشاوره حقوقی خرید ملک در تهران چقدر است؟
هزینه مشاوره حقوقی خرید ملک در امور دعاوی حقوقی، ثبتی و کیفری متفاوت است و میزان آن به مقدار زمانی که برای مشاوره صرف می‌شود بستگی دارد. مسائلی همچون گرفتن حکم تخلیه، سرقفلی، پلمب ملک ورثه‌ای و تعظیم قرارداد ملکی هر یک هزینه‌های متفاوتی در پی خواهند داشت.
علاوه بر این ازآنجایی‌که ملک دارای قیمت است حق‌الوکاله بر اساس ارزش ملک یا زمین به‌صورت درصدی تعیین خواهد شد. هزینه وکیل ملکی بر طبق وسعت کار نیز تعیین می‌شود و گاهی از یک وکیل به وکیل دیگر بر اساس تجربه‌های او متفاوت است. هزینه اخذ بهترین وکیل ملکی تهران بر اساس تعرفه جدید طبق جدول زیر است:
| ارزش ملک | حق‌الوکاله |
| ۵۰ میلیون تومان | ۸ درصد از ارزش کل زمین |
| ۵۰ تا ۲۰۰ میلیون | ۷ درصد از ارزش کل زمین |
| ۲۰۰ میلیون تا ۵ میلیارد تومان | ۵ درصد از ارزش کل زمین |
| یک تا ۳ میلیارد تومان | ۴ درصد از ارزش کل زمین |
| ۳ میلیارد و بالاتر | ۳ درصد از ارزش کل زمین |
مشاوره حقوقی خرید ملک چه خدماتی ارائه می‌کند؟
موضوعات متفاوتی در زیر شاخه خریدوفروش ملک وجود دارد که باعث می‌شود تا به یک مشاور حقوقی خرید ملک نیاز داشته باشید. از جمله خدمات مشاوره حقوقی خرید ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- تنظیم انواع قراردادهای ملکی و قراردادهای مشارکت‌درساخت، همراه با درج شروط ضمن عقد و ضمانت اجرای قوی جهت انجام تعهدات طرفین از جمله وظایف اصلی یک وکیل ملکی است.
- مشکلات متعددی در زمینه خریدوفروش اسناد اوقافی وجود دارد و شرایط خریدوفروش این نوع املاک باید زیر نظر اداره اوقاف انجام شود؛ به همین دلیل در این زمینه بهتر است که با دریافت مشاوره حقوقی خرید ملک از کارشناس حقوقی کمک بگیرید.
- املاک مشاع جزو دارایی هستند که در نوع قراردادنویسی با سایر قراردادها متفاوت هستند و در آن چند صاحب برای خانه تعیین شده است. ازاین‌رو باید از یک کارشناس حقوقی جهت مشاوره حقوقی خرید ملک استفاده کنید.
- انتقال سند رسمی در مشاوره حقوقی خرید ملک نیز بسیار رایج بوده و ممکن است به‌راحتی منجر به ضایع شدن حقوق افراد ناآگاه و بی‌تجربه شود؛ بنابراین استفاده از تجربه مشاوره حقوقی خرید ملک می‌تواند به شما کمک کند که هنگام انتقال سند، از دام و فریب کلاهبرداران در امان باشید.
نکات مهم در خرید خانه ویلایی
در فرآیند خرید هر ملک مسکونی یا تجاری، بایستی به جزئیات مهمی توجه کرد. این امور شامل بررسی امکانات ملک، موارد حقوقی مربوطه می‌شود. در ادامه این مقاله به نکات مهم در زمان خرید خانه ویلایی می پردازیم.
سند ویلا:
در خرید ویلاها، اولویت را به ویلاهایی سندداری بدهید و از ویلاهای قولنامه‌ای پرهیز کنید. همچنین، در صورت تمایل به خرید ویلا در شهرک‌های دارای سند مشاع، اطمینان حاصل کنید که امکان تفکیک سند در آینده وجود دارد. افرادی که ویلا در زمین‌های کشاورزی و تجاری بسازند بدون مجوز، ممکن است با مشکلاتی روبرو شوند، پس برای جلوگیری از این مشکلات، اطمینان حاصل کنید که زمین مورد نظر شما مسکونی است.
اندازه ملک:
یکی از نکات مهم در خرید خانه ویلایی، اندازه ملک است. معمولاً با افزایش اندازه ملک، ارزش و قیمت آن نیز افزایش می‌یابد، زیرا املاک بزرگتر معمولاً در هنگام نوسازی یا فروش جذابیت بیشتری دارند. حتی اگر ملک دارای بر زیادی باشد، می‌توان آن را به دو آپارتمان تبدیل کرد که بازدهی ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. همچنین، اهمیت اندازه ملک بر احداث پارکینگ نیز باید در نظر گرفته شود.
متراژ کوچه:
عرض و طول کوچه در خرید خانه ویلایی نقش مهمی دارد، نه تنها بر آرامش و عدم ترافیک در آن تأثیر دارد، بلکه در صورت نیاز به نوسازی خانه، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. عرض گذر کوچه باید به اندازه کافی بزرگ باشد تا عبور و مرور ماشین‌آلات ساختمانی در صورت نوسازی مشکل‌ساز نباشد.
بازسازی:
خرید خانه ویلایی برای استفاده شخصی معمول است. قبل از خرید، اهمیت استهلاک و نیاز به بازسازی بررسی شود. اگر نیاز به بازسازی باشد، هزینه‌های آن باید مورد نظر قرار گیرد، زیرا این هزینه به هزینه کل ملک افزوده می‌شود. میزان استهلاک و هزینه بازسازی نقش مهمی در تصمیم‌گیری دارند.
مساحت:
در زمان خرید خانه ویلایی، مساحت ساختمان از جمله نکات حیاتی است که باید مد نظر قرار گیرد. باید به اندازه‌ی متناسب با تعداد افراد خانواده خود اقدام به خرید کنید. همچنین، اهمیت طراحی داخلی و بیرونی ساختمان نیز باید مورد توجه قرار گیرد، زیرا برخی از ویلای‌ها با وجود حیاط زیبا، از طراحی داخلی مناسب برخوردار نیستند. بنابراین، پیش از خرید، تمامی جوانب داخلی و خارجی ساختمان را با دقت بررسی کنید تا خانه‌ای با مساحت و طراحی مناسب را انتخاب کنید.
کلاهبرداری هنگام فروش ملک چگونه اتفاق می افتد؟
روش‌های بسیاری وجود دارند که کلاهبرداران هنگام فروش ملک از آن استفاده می‌کنند؛ از جمله این روش‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
کلاهبرداری با دفتر املاک جعلی
در این شیوه فرد متقلب با اجاره‌کردن یک دفتر شیک خود را به‌عنوان مشاور املاک معرفی کرده و بدون مجوز اقدام به فعالیت و تنظیم معامله می‌کند. در این شیوه مشاور املاک با قیمت‌گذاری کمتر از ارزش واقعی ملک آن را به یکی از اعضای تیم همدست خود می‌فروشد سپس این افراد سند را از فروشنده گرفته و با مبلغی بسیار پایین‌تر آن را به افراد زیادی می‌فروشند و فرار می‌کنند. جهت جلوگیری از به دام افتادن در چنین شرایطی باید هنگام مراجعه به دفاتر املاک از جعلی نبودن پروانه ثبت و بهره‌برداری آنان اطمینان حاصل کنید و با دفاتری که مجوز رسمی ندارند معامله انجام ندهید.
کلاهبرداری با استشهاد و اسناد غیر واقعی
یکی از شیوه‌های رایج کلاهبرداران هنگام فروش ملک استفاده از اسناد و مدارک جعلی است. در این شیوه خریدار بدون توجه به کد رهگیری اسناد، مبلغ ملک را پرداخت می‌کند و در دام کلاهبرداران ملکی می‌افتد. برای جلوگیری از چنین مشکلی قبل از خرید ملک باید کد رهگیری سند را از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور بررسی کنید و از صحت اطلاعات سند مطمئن شوید.
کلاهبرداری به روش انتقال مال غیر
اگر فردی در تنظیم مبایعه‌نامه متعهد شود که در ازای مبلغی که دریافت می‌کند سند ملک را به نام شخص خریدار بزند؛ ولی آن سند را با نام فرد دیگری ثبت کند؛ مرتکب جرم شده و به‌عنوان کلاهبردار ملکی شناخته می‌شود. برای جلوگیری از چنین مشکلاتی هنگام خرید ملک بهتر است که از مشاوره حقوقی خرید ملک بهره ببرید.
مطلب پیشنهادی: بهترین وکیل ملکی لواسان چه کسی است؟
جمع بندی
وکیل ملکی، فردی است که با دانش و تجربه کافی در زمینه حقوق ملکی می‌تواند مطابق با قوانین و مقررات به موکل خود در اموری مثل خریدوفروش، رهن و اجاره، دعاوی ملکی و… کمک کند. علاوه بر این وکیل ملکی می‌تواند در صورت بروز اختلاف در معاملات ملکی از حقوق و منافع موکل خود در دادگاه دفاع کند و باتجربه و دانشی که دارد پرونده را به نفع او به اتمام برساند.
به‌طورکلی مشاوره حقوقی خرید ملک شامل مطالعه و تفسیر قوانین مربوط به املاک، تدوین و بررسی قراردادها و اسناد حقوقی، پاسخ به سؤالات مربوط به حقوق و تعهدات مالکان و مستأجران، نظارت بر مراحل قراردادها، حل‌وفصل اختلافات حقوقی مرتبط با املاک و… است.
در این مقاله سعی کردیم شما را با اهمیت بهره‌گیری از دانش مشاوره حقوقی خرید ملک بیشتر آشنا کنیم تا هنگام خرید ملک در دام کلاهبرداران فروش ملک قرار نگیرید و در صورت بروز دعاوی ملکی باتکیه‌بر تخصص وکیل ملکی از طریق مشاوره حقوقی خرید ملک آن را حل کنید.
سوالات متداول در مورد خریدن ملک
آیا خریدن ملکی که پایان کار ندارد مشکلی دارد؟
خرید خانه بدون پایان کار ریسک بزرگی دارد چرا که ممکن است خانه بر خلاف قوانین و مقررات مربوط به شهرسازی بنا شده باشد. چنانچه کسی اقدام به خرید ملک بدون پایان کار کند مسئول پرداخت تمامی بدهکاری‌های ملک از قبیل عوارض شهرداری خواهد بود؛ ولی درصورتی‌که خریدار پس از خرید متوجه عدم وجود پایان کار شود می‌تواند معامله را فسخ کند. امروزه داشتن پایان کار یکی از ملزومات هنگام خرید ملک محسوب می‌شود؛ زیرا این گواهی، نشان‌دهنده پرداخت بدهکاری‌های ملک بوده و بیانگر استحکام بنا و نظارت مهندس ناظر بر آن است.
آیا خرید ملک اوقافی مشکل دارد؟
املاک اوقافی قابل خرید، فروش، رهن و اجاره هستند؛ بنابراین شما می‌توانید همانند املاک معمولی نسبت به خرید، فروش، رهن و اجاره ملک اقدام کنید. زمانی که شما یک ملک اوقافی را می‌خرید در واقع عیان ملک را خریداری می‌کنید؛ به این معنا که تنها مالک ساختمانی که روی زمین قرار دارد هستید و مالک عرصه زمین شخص وقف‌کننده خواهد بود. برای اینکه مالک اصلی ملک شوید باید مبلغ اجاره ۹۹ساله تعیین شده از سوی اداره اوقاف را پرداخت کنید
محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم. در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.
