پیش فروش ساختمان به عنوان راهکاری در جهت تامین منابع مالی و کاهش هزینههای ساختوساز در بازار مسکن، در سالهای اخیر به ویژه در ایران با رشد قابل توجهی مواجه شده است. در این روش، سازنده یا مالک پروژههای ساختمانی، واحدهای مسکونی یا تجاری در حال احداث را به خریداران آینده پیش فروش میکند.
با این حال، به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و اجرایی، موضوع پیش فروش ساختمان نیازمند تنظیم قوانین و مقررات خاصی است تا از حقوق خریداران و پیش فروشندگان بهطور همزمان حفاظت شود. در همین راستا، قانون پیش فروش ساختمان و آییننامههای اجرایی مربوط به آن به طور ویژه تصویب شدهاند تا نحوه و چارچوب این نوع معاملات را شفاف و قانونی کنند. اگر چه وجود بهترین وکیل ملکی تهران نیز می تواند برای شفاف سازی مسائل مربوطه مفید باشد.
قانون پیش فروش ساختمان (با آخرین اصلاحات)
قانون پیش فروش ساختمان به عنوان یکی از اسناد قانونی مهم در بازار مسکن، شامل مقررات و ضوابطی است که روند قانونی و شرایط لازم برای پیش فروش ساختمانهای نیمه کاره و در حال ساخت را مشخص میکند تا این گونه قرارداد ها دچار شکایت دعاوی ملکی نشوند. این قانون که شامل مجموعهای از مواد حقوقی است، ناظر به حقوق و تعهدات پیش فروشنده (سازنده یا مالک پروژه) و پیشخریدار (خریدار آینده) است. اصلاحات اخیر این قانون به منظور ارتقاء شفافیت بیشتر، جلوگیری از تخلفات و تضمین حقوق خریداران صورت گرفته است.
از این رو در این بخش تمامی مواد حقوقی این قانون را شرح دادیم تا به طور دقیق و شفاف قوانین مرتبط با این موضوع برای شما عزیزان مشخص شود.
ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره: اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که بهموجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:
- سرمایهگذارانی که در ازای سرمایهگذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و بهموجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که بهموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ۲ قانون پیش فروش ساختمان
در قرارداد پیشفروش باید حداقل موارد زیر تصریح شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون
ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان
قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ۴ قانون پیش فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- بیمهنامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۹) این قانون
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره: در مجموعههای احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سیدرصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.
ماده ۵ قانون پیش فروش ساختمان
تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت میگیرد.
ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان
چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیشفروششده را تحویل پیشخریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (۹) ماده (۲) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیشخریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیشخریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیشخریدار نیست.
- در صورتی که واحد پیشفروششده و بخشهای اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهرهبرداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیشخریدار، معادل اجرتالمثل بخش تحویل نشده.
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیمدرصد (۵/ ۰%) بهای روز تعهدات انجامنشده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیشخریدار
- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان
درصورتی که مساحت بنا براساس صورتمجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابهالتفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتیکه بیش از پنج درصد (۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویلشده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵ %) مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیشفروشنده مطالبه کند.
ماده ۸ قانون پیش فروش ساختمان
در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضیالطرفین به پیشخریدار بپردازد.
تبصره: درصورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار مسترد نماید.
ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان
پیشفروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت میشود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابهالتفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ۱۰ قانون پیش فروش ساختمان
درمواردی که بانکها به پیشخریداران براساس قرارداد پیشفروش، تسهیلات خرید میدهند، وجه تسهیلات از طرف پیشخریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیشخریداریشده و نیز حقوق پیشخریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ میگردد.
ماده ۱۱ قانون پیش فروش ساختمان
در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمیتوانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان
درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیشخریدار میتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیشفروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یکماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ۱۳ قانون پیش فروش ساختمان
پیشخریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیشفروششده میگردد و در پایان مدت قرارداد پیشفروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوضقراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، میتواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
چنانچه پیشفروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیشفروششده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار یا قائم مقام وی مینماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک زمین و یا افراز ملک پیشفروششده اقدام نماید.
ماده ۱۴ قانون پیش فروش ساختمان
درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیشخریدار چنانچه پیشفروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰ %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیشخریدار میتواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینههایی که طبق مقررات بر عهده پیشفروشنده بوده و توسط پیشخریدار پرداخت میگردد، مانع از استیفای مبلغ هزینهشده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.
ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان
عرصه و اعیان واحد پیشفروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیشفروششده به پیشخریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیشفروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ۱۶ قانون پیش فروش ساختمان
درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیشفروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیمکننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیشفروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ۱۷ قانون پیش فروش ساختمان
واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ۱۸ قانون پیش فروش ساختمان
درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیشخریدار نسبت به واحد پیشفروششده بدون رضایت پیشفروشنده، پیشخریدار عهدهدار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ۱۹ قانون پیش فروش ساختمان
پس از انتقال قطعی واحد پیشفروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیشفروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه میباشند.
ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان
کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد. درصورت نیاز، داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آییننامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان
پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آییننامه اجرایی این قانون مشخص میشود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارائه نماید.
شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانهها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان
شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یکسال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
تبصره: جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف میشود.
ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان
مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند راساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. در غیراینصورت برای بار اول تا یکسال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.
ماده ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان
آییننامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
منبع قوانین ذکر شده: مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی
آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان
آییننامه اجرایی این قانون، به جزئیات اجرای مفاد قانون پیش فروش ساختمان پرداخته و چارچوب عملیاتی و اجرایی آن را تعیین میکند. این آییننامه نه تنها نحوه تنظیم قرارداد پیش فروش را مشخص میکند، بلکه مراحل ثبت و مستندسازی این معاملات را در دفاتر اسناد رسمی، همچنین نظارت و کنترل پیشرفت پروژههای ساختمانی پیش فروش شده را نیز توضیح میدهد.
آییننامه اجرایی، نقشهها، مدارک و مستنداتی را که باید به تأیید سازمانهای مربوطه برسد مشخص میکند و به خریداران اطمینان میدهد که سرمایهگذاری آنها تحت شرایط قانونی و با نظارتهای لازم انجام میشود.
مطلب پیشنهادی: راهنمای خرید ملک بدون سند (ملک قولنامه ای)
نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان (نیمه کاره در حال احداث)
برای اینکه فرایند پیش فروش مطابق با قوانین و مقررات مشخص شده در قانون پیش فروش و آییننامه اجرایی آن باشد، باید از قراردادهای استاندارد استفاده کرد. نمونه قرارداد پیشخرید آپارتمانی که در این صفحه از موسسه حقوقی همراه آرمانی برای شما قرار دادیم، بهگونهای طراحی شده است که تمامی جزئیات از جمله مشخصات ملک، شرایط پرداخت، زمانبندی تحویل، ضمانتها، و مسئولیتهای طرفین را شامل شود.
برای دانلود کلیک کنید:
قرارداد پیش خرید آپارتمان نیمه کاره در حال احداث
استفاده از این قراردادها نه تنها باعث شفافیت بیشتر میشود، بلکه از ایجاد اختلافات و مشکلات حقوقی بین طرفین در آینده جلوگیری میکند. تنظیم دقیق این نوع قراردادها میتواند حقوق خریداران و فروشندگان را در تمامی مراحل ساخت و تحویل پروژه تضمین نماید.
محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم. در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.