اگر قصد سرمایهگذاری در بازار املاک، خرید و فروش آپارتمان، تخریب املاک قدیمی و نوسازی ساختمان را دارید باید با قدرالسهم زمین و نحوه محاسبه آن آشنا باشید. قدر السهم زمین یکی از اصطلاحات مهم بازار ملک و مستغلات بوده که در تعیین ارزش اعیان ملک (واحد آپارتمان) نقش مهمی دارد.
عرصه و اعیان ملک ۲ واژه مهم در حقوق هستند که برای محاسبه ارزش ملک کاربرد گستردهای دارند. عرصه به زمین و اعیان به هر چیزی که روی زمین ساخته میشود اشاره دارد. سهم هر واحد آپارتمان از عرصه به اعیان ملک و متراژ هر واحد از آپارتمان وابسته است. هرچه سهم یک واحد آپارتمان از عرصه یا زمین ملک بیشتر باشد ارزش و قیمت آن نیز به نسبت بالاتر خواهد رفت.
اهمیت قدرالسهم آپارتمان زمانی مشخص میشود که شما قصد خرید یک ملک کلنگی چند واحدی را داشته باشید؛ در چنین شرایطی به دلیل کلنگی بودن ملک، اعیان آن فاقد ارزش است؛ ازاینرو میزان قدر السهم هر واحد از زمین یا عرصه ملک بسیار مهم بوده و نقش کلیدی در تعیین ارزش آپارتمان دارد. باتوجهبه اهمیت این موضوع در ادامه مقاله قصد داریم ابتدا شما را با مفهوم قدر السهم زمین آشنا کنیم و سپس دررابطهبا فرمول محاسبه قدرالسهم، تأثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدر السهم و… توضیحات جامعی را ارائه دهیم.
قدرالسهم زمین چیست؟
از اصطلاحات رایج در بازار مسکن قدرالسهم زمین است. قدر السهم زمین به سهم هر ساختمان از زمین اشاره دارد. به عبارتی دیگر، قدر السهم، میزان سهم و درصد هر ساختمان از زمینی که روی آن بنا شده است را نشان میدهد. اگر در یک مجتمع مسکونی مساحت یک واحد از آن بیشتر از سایر واحدهای دیگر باشد قدر السهم آن نیز بیشتر خواهد بود.
برای مثال فرض کنید که یک آپارتمان ۶ واحدی روی زمینی ۳۰۰ متری ساخته شده است که در آن تمامی واحدها از نظر مساحت یکسان هستند؛ در چنین شرایطی قدر السهم زمین هر واحد، از تقسیم مساحت کل زمین بر تعداد واحدها به دست میآید. ولی اگر مساحت یک واحد به نسبت سایر واحدهای دیگر بیشتر باشد میزان سهم آن واحد نیز از زمین افزایش مییابد.
نکته مهمی که دراینرابطه وجود دارد این است که هنگام خرید و فروش آپارتمان، قدر السهم آپارتمانهای کم واحد ارزش بیشتری دارد و در آپارتمانهایی که تعداد واحدهای آنها زیاد است ارزش قدر السهم زمین بهاندازه آپارتمانهای چند واحدی نیست.
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
قدرالسهم آپارتمان به معنای سهم هر واحد مسکونی از زمینی است که کل مجتمع آپارتمانی روی آن بنا شده و در اصطلاح به آن سهم عیان از عرصه نیز میگویند. تعیین میزان قدر السهم زمین در مواردی مانند تقسیم ارث، تخریب و نوسازی مجتمع قدیمی و… بسیار اهمیت دارد و باید میزان سهم هر واحد طبق مطالعات و محاسبات کارشناسی مشخص شود. هر چقدر که مساحت قدر السهم ملک بیشتر باشد ارزش آن واحد نیز بالاتر خواهد بود؛ ازاینرو آپارتمانهایی که در زمین وسیعتری بنا شدهاند، به دلیل داشتن سهم بیشتر از زمین، ارزش بالاتری دارند.
بهعنوان مثال بعضی از مجتمعهای آپارتمانی در زمینهای بزرگی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر ساخته شدهاند که به دلیل سهم زمین بیشتری که به آنها تعلق میگیرد دارای ارزش مازادی هستند؛ بنابراین افرادی که قصد خرید چنین واحدهایی را دارند، میتوانند بر روی متراژ زمین و میزان بالای قدر السهم بهعنوان یک مزیت قابل توجه حساب کنند. این مزیت، بهویژه در آینده و در شرایط خاص مانند نوسازی یا تقسیم ارث، میتواند بسیار ارزشمند باشد.
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدر السهم آپارتمان، ۲ عامل اصلی متراژ کل ساختمان و مساحت عرصه (زمین) نقش تعیینکنندهای دارند. محاسبه قدرالسهم در معاملات آپارتمانی، هنگامی که قصد سرمایهگذاری یا فروش یک آپارتمان چند واحده با مالکان مختلف را دارید، از اهمیت ویژهای برخوردار است. برای محاسبه قدر السهم زمین، ابتدا باید نسبت مساحت هر واحد به کل مساحت ساختمان را تعیین کنیم. بهعبارتدیگر، باید مشخص شود که هر واحد چه درصدی از کل مساحت ساختمان را به خود اختصاص داده است. سپس، مالک هر واحد، به همان نسبت از کل زمین ساختمان سهم خواهد داشت.
مطلب پیشنهادی: مشاوره رایگان با بهترین وکیل ملکی تهران
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین مشاع
در این مورد، برای تعیین دقیق سهم هر واحد از زمین ساختمان، میتوان از فرمول مشخصی استفاده کرد که محاسبه آن ۲ حالت دارد:
- فرمول اول قدرالسهم ملک: در مجتمعهایی که واحدهای آپارتمانی دارای متراژ یکسانی هستند، برای محاسبه قدر السهم زمین، متراژ کل ساختمان بر تعداد کل واحدها تقسیم میشود. بهعبارتدیگر، فرمول محاسبه قدرالسهم در این حالت بهصورت زیر است:
متراژ کل ساختمان ÷ تعداد کل واحدهای آپارتمانی = قدر السهم زمین
- فرمول دوم قدرالسهم ملک: در حالت دوم اگر متراژ واحدهای مسکونی برابر نباشد، برای محاسبه قدر السهم زمین باید نسبت مساحت هر واحد لحاظ شود که فرمول آن به شرح زیر است:
جمع مساحت تمامی واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد مالک × متراژ کل ساختمان) = میزان سهم مالک از زمین
برای مثال اگر در یک زمین ۱۰۰۰ متری یک آپارتمان ۴ واحدی ساخته شود که متراژ ۲ واحد آن ۲۵۰ و متراژ ۲ واحد دیگر ۱۵۰ متر باشد، برای محاسبه قدر السهم واحدهای ۱۵۰ متری باید متراژ کل ساختمان (۱۰۰۰ متر) را در متراژ واحد (۱۵۰ متر) ضرب کنیم؛ سپس عدد بهدستآمده را بر حاصلجمع متراژ تمامی واحدها (۷۰۰ متر) تقسیم کنیم تا در نهایت قدر السهم برای مالکین واحدهای ۱۵۰ متری محاسبه شود.
فرمول محاسبه قدرالسهم زمین کشاورزی
قدر السهم برای زمینهای کشاورزی تعریف نمیشود، زیرا مفهوم آن به ساختمانی با چند واحد مسکونی یا تجاری مرتبط است که هر واحد سهم مشخصی از زمین زیربنای ساختمان را دارد. بااینحال، در مواردی که در زمین کشاورزی، بنایی برای سکونت مالک ساخته شود (تا سقف ۵۰۰ مترمربع بدون نیاز به تغییر کاربری)، مفهوم قدر السهم میتواند مطرح شود. بهخصوص اگر این زمین دارای چند مالک باشد، هر مالک سهم مشخصی از زمین و بنای ساخته شده خواهد داشت. در این حالت، محاسبه قدر السهم همانند محاسبه سهم شرکا در یک ملک مشترک خواهد بود.
سند قدرالسهم چیست؟
سند قدرالسهم در واقع همان سند ملک است که در آن، سهم هر واحد از زمین ساختمان مشخص میشود. بهعبارتدیگر، این سند مالکیت نشان میدهد که هر واحد آپارتمان چه مقدار از زمین زیربنای ساختمان خود سهم دارد. تنها استثنا این موضوع، املاک وقفی است که زمین آنها متعلق به سازمان اوقاف بوده و افراد تنها مالک بنای ساخته شده روی آن هستند. در نتیجه، مفهوم قدر السهم برای املاک وقفی صدق نمیکند.
نکاتی که دراینرابطه باید توجه داشته باشید این است که در سند ملکی، قدر السهم با عنوان “قدرالسهم از مشاعات” ذکر میشود. در مورد املاک تجاری میزان قدرالسهم در گواهی پایان کار توسط شهرداری قید خواهد شد و در برخی موارد ممکن است برای قدر السهم املاک تجاری، نیاز به صدور سند جداگانهای باشد.
بیشتر بخوانید: قوانین آپارتمان نشینی شامل رعایت حقوق همسایگان، حفظ سکوت، مشارکت در هزینههای مشترک و احترام به قوانین مالکیت مشاع است.
تأثیر پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم زمین
تأثیر پارکینگ و انبار در قدر السهم زمین، موضوعی است که پاسخ قطعی ندارد و به عوامل متعددی از جمله نوع سند ملک، توافقات اولیه مالکان، عرف محلی و… وابسته است. بهعبارتدیگر، اگر در سند ملک یا توافقات اولیه مالکان، به طور صریح به تأثیر پارکینگ و انبار در محاسبه قدرالسهم اشاره شده باشد، این توافقات ملاک عمل قرار میگیرد.
در مواردی که چنین توافقی وجود نداشته باشد؛ در محاسبه پارکینگ و انبار در قدرالسهم زمین، عرف محلی اغلب تعیینکننده است. ازاینرو، تأثیر پارکینگ و انبار در قدر السهم زمین میتواند بسته به شرایط هر ملک متفاوت باشد و برای تعیین دقیق آن، بهتر است به سند ملک مراجعه کرده یا با کارشناسان حقوقی مشورت کنید.
اگر پارکینگ و انباری بهعنوان امتیازات جداگانه و مستقل از واحد مسکونی در نظر گرفته شده باشند، در محاسبه قدر السهم تاثیری ندارند. اما اگر متراژ این فضاها به متراژ کل واحد اضافه شده باشد، با افزایش یا کاهش متراژ پارکینگ و انباری، قدر السهم نیز متناسب با آن تغییر خواهد کرد. بااینحال، به دلیل آنکه پارکینگ و انباری سهم بسیار کوچکی از کل مساحت زمین را به خود اختصاص میدهند و ارزش آنها نسبت به فضاهای مسکونی کمتر است، در محاسبات قدر السهم، ضریبهای کمتری مانند یکدهم یا یک بیستم به آنها نسبت داده میشود.
جمع بندی
محاسبه قدرالسهم زمین از جمله مهمترین مواردی است که در معاملات ملکی باید مورد توجه قرار گیرد. قدرالسهم زمین به سهم هر واحد مسکونی از عرصه یا زمین زیر بنای ساختمان گفته میشود که نشاندهنده میزان مالکیت هر واحد آپارتمان از زمین ملک است. درصورتیکه مساحت یک واحد از آپارتمان بیشتر از سایر واحدهای دیگر باشد قدر السهم آن واحد به نسبت واحدهای دیگر بالاتر خواهد بود. قدر السهم هنگام تقسیم ارث، سرمایهگذاری، فروش یا انتقال قسمتی از زمین، تعیین حقوق و تکالیف مالکان در آپارتمانهای چند واحدی اهمیت دارد.
هر چه میزان قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد ارزش نهایی آن ملک نیز افزایش مییابد؛ ازاینرو توصیه میشود که هنگام خرید یک واحد آپارتمان یا ملک کلنگی به قدر السهم آن توجه کنید. نحوه محاسبه قدر السهم زمین به متراژ واحدهای یک آپارتمان بستگی دارد که در این مقاله از موسسه حقوقی همراه آرمانی در رابطه با فرمول قدرالسهم توضیحات جامعی ارائه داده شده است.
محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم. در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.