همانطور که مستحضرید چیزی که در عرف نسبت به اجاره ملک اتفاق میافتد به این شکل است که قبل از تحویل ملک توسط موجر به مستاجر، قراردادی تحت عنوان مبایعه نامه (اجاره نامه) ثبت میشود و در آن جزئیاتی مانند، مبلغ اجاره بها و مدت زمان قرارداد مشخص میشود. در صورتی که با توافق طرفین قرار بر تمدید قرارداد باشد، مبلغی با توجه به شاخصهای اقتصادی به قرارداد افزوده میشود.
اما گاهاً به دلایل مختلفی ممکن است نیاز به تعدیل اجاره بها پیش آید که پیشنهاد میشود، قبل از مراجعه به مراجع رسمی برای پیگیری و ثبت درخواستتان پیرامون تعدیل اجاره بها، از طریق گفتگو مسالمت آمیز با طرف دیگر معامله نسبت به این امر اقدام نمایید.
دادخواست تعدیل اجاره بها ابزاری قانونی است که به مستاجر اجازه میدهد در صورت بروز شرایط خاص، اجاره بها را تعدیل کند. (درخواست کاهش اجاره بها بدهد.) در این مطلب از موسسه حقوقی همراه آرمانی، قصد داریم تا به بررسی دادخواست تعدیل اجاره بها و تمام جزئیات مربوط به این دادخواست و مراحل طی شدن آن بپردازیم.
دعوی دادخواست تعدیل اجاره بها چیست؟
دعوی دادخواست تعدیل اجاره بها زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین قرارداد اجاره، معتقد است که اجاره بها باید به دلایلی تغییر کند. این دلایل میتواند شامل تغییرات اقتصادی، تورم، تغییرات در بازار ملک، یا شرایط خاص دیگر باشد.
در صورت وجود هر کدام از شرایطی که ذکر شد و از همه مهمتر داشتن اسناد و مدارک برای اثبات شرایط، مستاجر میتواند با ارائه آنها به دادگاه، درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کند. دلیل تاکید بر داشتن مدارک این است که این دادخواست باید همانند دیگر دادخواستها و دعاوی در دادگاه بررسی شود، در نتیجه محکمه پسند بودن مدارک از اهمیت بالایی برخوردار است.
مرجع رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها
حالا در این بخش به سوالی که ذهن بسیاری از افراد را درگیر کرده است خواهیم پرداخت. پس از توضیحاتی که در خصوص جزئیات دادخواست تعدیل اجاره بها خواندید، حتما سوالی که برایتان پیش آمده است، مربوط به مرجع بررسی و رسیدگی به درخواستتان است.
عده ای دادخواست تعدیل اجاره بها را نوعی دعوی حقوقی میدانند، اما در قانون برخلاف این مورد گفته شده است. در قانون آمده است، در صورتی که دو طرف قرارداد اجاره، پیرامون اصل قرارداد و فسخ آن معترض هستند و اگر از طریق گفتگو به نتیجه ای دست نیافتند، باید به دادگاه عمومیحقوقی مراجعه کنند.
اما بر اساس ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، در صورتی که اصل قرارداد اجاره مورد بحث نباشد و طرفین پیرامون آن اختلافی نداشته باشند، دادخواست تعدیل اجاره بها باید در شوراهای حل اختلاف رسیدگی شود. به معنی واضح تر، زمانی که شما به دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای ارسال دادخواستتان مراجعه میکنید، دادخواست شما به نزدیکترین شعبه حل اختلاف ارسال خواهد شد.
نحوه محاسبه تعدیل اجاره بها
یکی دیگر از سوالاتی که در امر دادخواست تعدیل اجاره بها بسیار مهم است و باعث ایجاد سوال برای افراد مختلفی شده است. اما در واقع برای محاسبه تعدیل اجاره بها اصلا فرمول منحصر به فرد و مبنای خاصی وجود ندارد. طبق قانون این امر به کارشناسان محول شد است و در طول دادرسی نیز در صورت موافقت، این کارشناسان هستند که تعدیل اجاره بها را محاسبه میکنند.
با وجود اینکه قانون این مسئولیت را به کارشناسان داده است، اما آنها نیز معیار مشخصی را برای این موضوع بیان نکرده اند و طبق ضوابطی که دادگاه برای آنها تعریف کرده است، تعدیل اجاره بها را محاسبه میکنند. اما با توجه به بررسیها و رایهایی که تاکنون صادر شده است، در اینجا مواردی را که احتمال در نظر گرفتن آنها در فرایند کارشناسی برای محاسبه مقدار تعدیل اجاره بها توسط کارشناس هست را آورده ایم:
- موقعیت ملک مورد پرونده
- قدمت ملک
- مساحت بنا و مفید ملک
- سابقه مستاجر در آنجا
- شغلی حال حاضر مستاجر
- تجاری یا مسکونی بودن ملک
- میزان اجاره بها و رهن
- میزان تورم که توسط بانک مرکزی اعلام شده
- تغییرات عمرانی در ملک که توسط مستاجر انجام شده (در صورت وجود)
شرایط افزایش اجاره بها
شرایط افزایش اجارهبها تحت تأثیر عوامل اقتصادی و مقررات قانونی است و اغلب بهگونهای تنظیم میشود که از حقوق مستأجر و مالک بهطور همزمان حمایت کند. در شرایط اقتصادی مانند تورم بالا، مالکان ممکن است خواستار افزایش اجارهبها باشند تا ارزش واقعی درآمد خود را حفظ کنند. با این حال، قوانین معمولاً سقفی برای این افزایشها تعیین میکنند تا از فشار بیشازحد بر مستأجران جلوگیری شود.
طبق قانون، افزایش اجارهبها باید متناسب با نرخ تورم و ارزش روز ملک باشد و نمیتواند به صورت خودسرانه توسط مالک تعیین شود. در بسیاری از کشورها، افزایش اجارهبها تنها در پایان مدت قرارداد امکانپذیر است و طرفین باید در خصوص مبلغ جدید به توافق برسند. همچنین در مواردی، مراجع قانونی یا کارشناس رسمی دادگستری میتوانند در تعیین میزان منصفانه اجارهبها نقش داشته باشند.
یکی از شرایط مهم برای افزایش اجارهبها، اطلاعرسانی کتبی به مستأجر در مهلت مقرر است. در صورتی که افزایش اجارهبها خارج از توافق اولیه و بدون دلیل موجه باشد، مستأجر حق اعتراض و ارائه دادخواست به مراجع قانونی را دارد. رعایت این شرایط از بروز اختلافات بین طرفین جلوگیری میکند.
مدارک مورد نیاز برای دادخواست تعدیل اجاره بها
برای تنظیم دادخواست تعدیل اجارهبها، مستأجر یا موجر باید مدارک خاصی را به دادگاه ارائه دهد تا ادعای خود را اثبات و روند دادرسی را تکمیل کند. مدارک اصلی شامل قرارداد اجاره رسمی یا عادی است که به عنوان سند اصلی اجارهبها و شروط تعیینشده در آن، مورد استناد قرار میگیرد. علاوه بر قرارداد، ارائه مدارکی که نشاندهنده پرداختهای پیشین اجارهبها و رسیدهای مربوط به آنها باشد نیز ضروری است. این مدارک، وضعیت پرداخت اجارهبها و توافقات مالی قبلی بین طرفین را مشخص میکند.
در صورتی که دادخواستدهنده به دلایل اقتصادی مانند تورم یا افزایش هزینههای زندگی درخواست تعدیل میدهد، ارائه مستندات و گزارشهای اقتصادی مربوط به این موارد میتواند بسیار مفید باشد. همچنین، مدارکی همچون استعلام قیمت روز بازار ملک مشابه، نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص ارزش اجارهبها و گزارشهای مالی یا اقتصادی دیگر میتواند به تقویت ادعا کمک کند.
در نهایت، مدارک شناسایی معتبر از جمله کارت ملی و شناسنامه دادخواستدهنده و وکیل، در صورت داشتن وکیل، برای احراز هویت الزامی است. ارائه تمامی این مدارک به دادگاه، به تسریع روند بررسی دادخواست و صدور حکم کمک خواهد کرد.
قوانین مرتبط با تعدیل اجاره بها
قوانین مرتبط با تعدیل اجاره بها نقش مهمی در تنظیم روابط موجر و مستأجر ایفا میکنند. این قوانین با هدف حمایت از حقوق هر دو طرف، از یک سو تلاش میکنند تا مستأجران را در برابر افزایش بیرویه اجارهبها محافظت کنند و از سوی دیگر به مالکین امکان میدهند تا درآمدی متناسب با ارزش روز ملک خود داشته باشند. قوانین مرتبط با این موضوع به دو بخش قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر تقسیم می شود که در ادامه آنها را ارائه دادیم.
مواد مرتبط با تعدیل اجاره بها در قانون مدنی
ماده ۴۶۶: اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده رامستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۸: در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۷۳: لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی بایدمالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴: مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگراینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۸: هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۸۴: موجر نمی تواند در مدت اجاره، در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵: اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم اید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیرنتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت. (منبع)
قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
ماده ۴: موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵: موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مینماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابهالتفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود. (منبع)
هزینه روند دادخواست تعدیل اجاره بها
همانطور که میدانید دعاوی، دادخواستها و شکواییهها که در قوه قضاییه مورد بررسی قرار میگیرند دارای هزینه هستند و در صوررت عدم پرداخت آن، در دستور کار قرار نمیگیرند که این هزینه با توجه به مالی یا غیرمالی بودن مورد دادرسی، متفاوت است. دادخواست تعدیل اجاره بها نیز از این قائده مستثنی نیست. پس در این بخش به توضیح جزئیات هزینهها در دادخواست تعدیل اجاره میپردازیم:
هزینه دادرسی
منظور از هزینههای دادرسی هزینههای مربوط به ثبت دادخواست و رسیدگی به آن در دادگاه است که به دو دسته دادرسی پروندههای مالی و غیرمالی تقسیم میشود. برخی افراد دادخواست تعدیل اجاره بها را نوعی دعوای مالی میدانند و برخی دیگر بر غیرمالی بودن آن تاکید دارند که هر دو حالت آن را توضیح خواهیم داد.
در صورتی که دعوای غیر مالی باشد، که احتمال این مورد با توجه به نظرات وکلا غیرممکن است، هزینه دادرسی به آن در سال ۱۴۰۳ بین ۴۰ تا ۱۸۰ هزار تومان متغیر است.
اما در صورتی که دعوای مالی محسوب گردد، هزینه دادرسی آن در مرحله بدوی به شرح زیر است:
- ارزش خواسته تا مبلغ ۲۰ میلیون تومان باشد: ۲.۵ درصد آن
- ارزش خواسته تا مبلغ بیش از۲۰ میلیون تومان باشد: ۳/۵ درصد آن
در مرحله تجدیدنظر و واخواهی ۴/۵ درصد محکوم به است.
و اگر دادخواست در مرحله فرجام خواهی و اعاده دادرسی و اعتراض ثالث باشد، ۵/۵ درصد ارزش آن خواهد بود.
هزینه کارشناسی
در صورت صلاحدید مرجع قضایی بر نیاز به استفاده از کارشناسان رسمی، هزینههای مربوط به گزارشهای کارشناسی باید پرداخت شود که عدد دقیق برای آن نمیتوان گفت.
هزینه وکالت
در صورتی که نیاز به استفاده از بهترین وکیل ملکی تهران بدانید، باد حق الزحمه وکالت را نیز پرداخت کنید که این مبلغ وابسته به توافق شما و وکیل دارد.
نمونه متن دادخواست اجاره بها
متن دادخواست تعدیل اجاره بها
خواهان: مشخصات دقیق هویتی و آدرس و شماره تماس
خوانده: مشخصات دقیق هویتی و آدرس و شماره تماس
خواسته: افزایش اجاره بهای قرارداد مسکونی
دلایل و منضمات: قرارداد اجاره، آخرین حکم دادگاه در خصوص تعدیل میزان اجاره بها
شرح خواسته:
ریاست محترم شورای حل اختلاف
احتراما، اینجانب……….، فرزند……….، مالک ۶ دانک ملک تجاری واقع در………………….. با پلاک ثبتی……………. می باشم که در مورخ…/…./…. ملک تجاری خود را به خوانده محترم، اجاره داده ام و میزان اجاره بها، مبلغی از قرار …………….. تعیین شده بود، با توجه به اینکه تاریخ قرارداد اجاره ایشان، منقضی شده و از تاریخ آخرین حکم قطعی شورای حل اختلاف نیز در خصوص تعدیل اجاره بها،بیش از چهار سال می گذرد، لذا به موجب این دادخواست، از آن مقام محترم، تقاضای افزایش اجاره بها با جلب نظر کارشناس، مستدعی است.
آنچه در مقاله دادخواست تعدیل اجاره بها خواندید
دادخواست تعدیل اجاره بها یک فرآیند قانونی است که به موجر یا مستاجر امکان میدهد در صورت بروز شرایط خاص، اجاره بها را تعدیل کنند. برای موفقیت در این دعوی، ارائه مدارک و مستندات کافی و رعایت شرایط قانونی لازم است.
همچنین، محاسبه دقیق مقدار تعدیل اجاره بها و پرداخت هزینههای مربوطه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. با توجه به اهمیت این موضوع، توصیه میشود که در صورت نیاز به ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها، از مشاوره حقوقی و کارشناسان مربوطه استفاده شود تا فرآیند به بهترین شکل ممکن انجام شود.
برای تعدیل اجاره بها به کجا مراجعه کنیم؟
برای دادخواست تعدیل اجاره بها باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
فرمول محاسبه مقدار تعدیل اجاره بها چیست؟
برای محاسبه تعدیل اجاره بها مبنای خاصی نیست اما نکاتی وجود دارند که قابل تاثیر هستند و در مقاله به آنها اشاره شده است.
محدثه رفیعی هستم. پنج سال سابقه تولید محتوا در زمینه مسائل حقوق دارم. در حال حاضر محتواهای یونیک، باکیفیت و مخاطب پسند برای موسسه همراه آرمانی را می نویسم. امیدوارم بتونم در زمینه مسائل حقوقی کمک کنم. خوشحال میشم نظراتتان را در مورد محتواها با من به اشتراک بگذارید.